Formy Własności w Anglii – Co Musisz Wiedzieć?

Dziś Agnieszka Khan przygotowała dla Ciebie artykuł, w którym w prostych słowach wyjaśni, na czym polegają dwie najpopularniejsze formy własności w Wielkiej Brytanii. Dzięki zawartym w poniższym wpisie informacjom, dowiesz się, w jaki sposób uniknąć wejścia na finansową minę i unikniesz niepotrzebnych utopionych kosztów. To także świetne wprowadzenie do zagadnień, o których Agnieszka opowie na zbliżającym się warsztacie – Own Your Home. Zapraszam do lektury.

Freehold versus leasehold – uniknij kosztownej pomyłki

Istnieją dwie zasadniczo różne formy własności: freehold i leasehold. Czyli własność prawna i dzierżawa. Chociaż agenci nieruchomości mają tendencję do umniejszania ich znaczenia, różnica często będzie ważyła na tym czy warto zakupić konkretną nieruchomość, czy nie.

Wielu kupujących, którzy nie zwracają na to uwagi, gorzko żałuje potem swojej decyzji. Wszystko przez to, że bywa ona naprawdę bardzo kosztowna.

Co to jest freehold (własność)?

Jeśli posiadasz prawo własności, to znaczy, że jesteś właścicielem budynku i gruntu, na którym on stoi. Dożywotnio. Po zakupie twoje imię i nazwisko zostaje umieszczone w rejestrze gruntów (Land Registry) jako „Freeholder”, posiadacz „tytułu absolutnego „. Prawo własności to najlepszy wybór, prawie we wszystkich przypadkach. Decydując się na to, musisz bardzo uważać. Tu nie ma miejsca na pomyłki.

Prawa i obowiązki właściciela

Każdy właściciel nieruchomości ma swoje prawa. Jednak pamiętaj, że to też obowiązki, którym musisz sprostać. Poniżej przedstawiam listę praw i obowiązków. Zapoznaj się z nią i zapamiętaj.

– Nie musisz płacić rocznych opłat za grunt – oszczędzasz więcej pieniędzy.
– Nie masz nad sobą właściciela który może unikać napraw budynku lub pobierać ogromną ilość pieniędzy za jego naprawę – jesteś osobą decyzyjną
– Masz obowiązek utrzymać strukturę budynku – dach i ściany zewnętrzne.
– Domy są zwykle sprzedawane z całkowitym prawem własności – freehold.

Czym jest Leasehold (dzierżawa) ?

Leasehold oznacza, że trzeba dzierżawić dom od właściciela (Freeholder). Czasem nazywa się go też landlordem. Umowy najmu są zwykle długoterminowe – 90 lub 120 lat, czasami nawet 999 lat. Okres dzierżawy bywa też krótszy, przykładowo na 40 lat. Przy podpisaniu kontraktu, właściciel ustanawia prawa i obowiązki obu stron.

– Freeholder zazwyczaj będzie odpowiedzialny za utrzymanie części wspólnych budynku, takich jak przedpokój i schody. Dodatkowo, ścian zewnętrznych i dachu. Jednak inni najemcy mogą również utrzymywać swoje prawo do zarządzania, w tym wypadku jest to ich obowiązek.
– Dzierżawcy muszą płacić opłaty eksploatacyjne, roczne opłaty za usługi, oraz za ubezpieczenie budynku.
– Dzierżawcy muszą płacić właścicielowi roczną „rentę gruntową”.
– Dzierżawcy będą musieli uzyskać zgodę na wszelkie prace wykonywane w danej nieruchomości.
– Leaseholder może napotkać inne ograniczenia, takie jak zakaz posiadania zwierząt czy podnajmu osobom trzecim.

– Jeśli dzierżawca nie spełni warunków umowy leasingu, na przykład nie płacąc składek, wtedy prawo do dzierżawy może zostać utracone.

Spory między właścicielem a dzierżawcą są dość powszechne. Zazwyczaj dotyczą ściągania zbyt wysokich opłat przez właścicieli nieruchomości. Dzierżawca niestety nie może z tym wiele zrobić. Podczas gdy opłata gruntowa w regionie waha się między £100 a £250, nawet za przeciętne mieszkanie właściciele potrafią zażądać ponad £1000 rocznie.

Dzierżawcy często narzekają również na fakt, że właściciele unikają prawidłowego utrzymania budynku na odpowiednim poziomie, czy nie zachowują głównych części nieruchomości w czystości i porządku. Natomiast właściciele skarżą się, że dzierżawcy łamią warunki umowy przykładowo robiąc zbyt dużo hałasu czy budując, nie otrzymując pozwolenia na prace budowlane.

Spadająca wartość dzierżawy

 Gdy upłynie termin dzierżawy, wówczas nieruchomość przechodzi z powrotem do właściciela. Przykładowo, jeśli otrzymałeś leasehold (dzierżawę) na 40 lat, masz prawo do korzystania z nieruchomości przez 40 lat, zanim wróci do właściciela. Dzierżawa z terminem 0 lat jest w zasadzie bezwartościowa. Przy sprawdzaniu nieruchomości przed zakupem obowiązuje zasada – im krótszy termin dzierżawy, tym mniej jest ona warta. Wartość długoterminowych dzierżaw jest stosunkowo stabilna, jednak wartość krótkoterminowych może bardzo szybko ulec zmianie.

Przykładowo mieszkanie z dzierżawą na 60 lat jest warte ponad 10 procent mniej niż jakby miało być dzierżawione na 99 lat. Możesz sądzić, że jest warte £200,000, ale w rzeczywistości jest warte nie więcej niż £180,000.
Różnica należy oczywiście do właściciela.

Czy powinniśmy zatem unikać kupowania nieruchomości z krótkim terminem dzierżawy?

 Wynajem na mniej niż 90 lat może stanowić problem dla dzierżawcy i powinien być stosowany z dużą ostrożnością. Oczywiście, każda dzierżawa na mniej niż 80 lat może istotnie wpłynąć na wartość domu. Dom może tracić na wartości, nawet jeśli ceny nieruchomości w danym obszarze zwykle rosną. Oznacza to, że mniej osób będzie chciało go kupić. Oznacza to również, że kredytodawcy mniej chętnie udzielą nam pożyczkę pod hipotekę.

Przedłużanie dzierżawy

Szereg aktów rządowych zapewnia ochronę najemców przy krótkim leasingu, dając im prawo do przedłużenia dzierżawy lub prawo do kupna nieruchomości. Ale może to być bardzo kosztowne. Prawo różni się nieco w zależności od tego, czy kupiłeś dom czy mieszkanie.

Mieszkanie: Zazwyczaj masz prawo do przedłużenia umowy najmu o 90 lat przed wygaśnięciem umowy o dzierżawę. Wówczas dzierżawca nie będzie musiał płacić już czynszu gruntowego i może negocjować nowe warunki dzierżawy przykładowo dotyczące tego, kto płaci za remont mieszkania: właściciel czy dzierżawca. Jednakże masz prawo to zrobić jedynie wtedy, gdy utrzymałeś dzierżawę przez dwa lata i początkowo została ona przygotowana na długi wynajem, więcej niż 21 lat. Trzeba przygotować się też na zapłatę premii za przedłużania dzierżawy.

Wiele osób rozważających zakup nieruchomość na krótki termin dzierżawy (zazwyczaj mniej niż 80 lat) twierdzi, że dzierżawca przedłuża umowę najmu przed i zakupem. Po tym jak powiesz właścicielowi, że kwalifikujesz się do prawa do przedłużenia dzierżawy może on przyjąć ofertę , negocjować, albo ją odrzucić. Jeśli zrobi to ostatnie, można zakwestionować decyzję właściciela w sądzie.

Dom: W przypadku domu można mieć prawo do przedłużenia umowy najmu o 50 lat. Można renegocjować warunki umowy najmu , takie jak kto płaci za prace w domu. Jednakże podobnie jak w przypadku mieszkania masz prawo to zrobić jedynie wtedy, gdy utrzymałeś dzierżawę przez dwa lata i początkowo została ona przygotowana na długi wynajem, więcej niż 21 lat. W przeciwieństwie do mieszkań, nie trzeba płacić za przedłużenie dzierżawy domu, ale czynsz gruntowy najprawdopodobniej zwiększy się. Może też się zdarzyć, że jeśli mieszkasz w przerobionym budynku mogą obowiązywać cię zasady dzierżawy mieszkania zamiast domu.

Również w przypadku domu po przedstawieniu twoich praw do przedłużenia dzierżawy właściciel może przyjąć ofertę, negocjować, albo odrzucić ofertę . Jeśli odrzuci propozycję, możesz także poprosić sąd o rozstrzygnięcie sporu.

Zakup prawa własności dzierżawionej nieruchomości

Można również mieć prawo do zakupu domu lub mieszkania bezpośrednio. Zostajesz wówczas właścicielem, otrzymujesz prawo własności. Takie przejęcie nieruchomości nazywa się „uwłaszczeniem ” (enfranchisement). Przygotuj się jednak w tym wypadku na skomplikowane procedury prawne i bardzo wysokie koszty sądowe. Upewnij się, aby uzyskać fachową poradę i pomoc przed podjęciem decyzji.

Formy własności nieruchomości w UK to tylko jeden z tematów, którym zajmiemy się już 24 września. Poprowadzę dla Ciebie warsztat – Own Your Home. Wszystkie szczegóły znajdziesz tutaj. Zarezerwuj sobie czas i miejsce, naucz się skutecznie inwestować w nieruchomości w Wielkiej Brytanii.

Serdecznie zapraszam,

Agnieszka Khan